Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attirent de nombreux investisseurs grâce à leur capacité à générer des revenus réguliers. La taxation des revenus issus de ces placements peut s’avérer complexe. Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut peser lourdement sur la rentabilité nette.
Il est fondamental pour les investisseurs de comprendre les différentes modalités de taxation afin de mieux anticiper leur rendement réel. Entre le régime micro-foncier et le régime réel, les choix fiscaux peuvent varier en fonction du profil de chaque investisseur et de la nature des biens détenus.
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Plan de l'article
Les différents types de revenus générés par les SCPI
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, génèrent trois types de revenus principaux : revenus fonciers, revenus financiers et plus-values. Ces revenus sont au cœur de l’attractivité de ce type de placement.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers proviennent des loyers perçus par les SCPI. Ces loyers, une fois redistribués aux investisseurs, sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus fonciers sont taxés comme des loyers perçus dans le cadre de la location classique d’un bien immobilier non meublé, avec un taux d’imposition global variant de 28,2 % à 62,2 %.
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Revenus financiers
Les revenus financiers sont issus des placements de trésorerie effectués par les SCPI. Ces revenus, bien que minoritaires par rapport aux revenus fonciers, peuvent contribuer de manière significative au rendement global d’une SCPI. Ils sont aussi soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Plus-values
Les plus-values sont générées lors de la vente de biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les investisseurs peuvent bénéficier d’abattements pour durée de détention, ce qui permet de réduire la charge fiscale en cas de conservation des parts sur le long terme.
Les SCPI européennes, en particulier, peuvent offrir des avantages fiscaux spécifiques, notamment en termes de taxation des revenus fonciers. Investir dans des SCPI diversifiées géographiquement permet aussi de lisser les risques locatifs et d’optimiser le rendement global du portefeuille.
La fiscalité des revenus fonciers des SCPI
Les revenus fonciers des SCPI sont soumis à une fiscalité particulière. Ces revenus, issus des loyers perçus par la société de gestion, sont intégrés aux revenus fonciers de l’investisseur. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Le barème de l’impôt sur le revenu est progressif, allant de 11 % à 45 %. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le taux d’imposition global varie ainsi de 28,2 % à 62,2 %.
- Les revenus fonciers peuvent aussi être soumis à une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % à 4 %.
Régimes fiscaux applicables
Deux régimes fiscaux s’appliquent aux revenus fonciers : le régime du micro-foncier et le régime réel.
- Micro-foncier : Ce régime s’applique si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’intégralité des revenus bruts.
- Régime réel : Obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, ce régime peut aussi être choisi volontairement en dessous de ce seuil. Il permet de déduire les charges réelles liées à la gestion des biens immobiliers.
Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus
En plus des impôts habituels, les revenus fonciers des SCPI peuvent être soumis à une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Cette contribution est de :
- 3 % pour les revenus fiscaux de référence compris entre 250 000 € et 500 000 €
- 4 % au-delà de 500 000 €
Cette fiscalité spécifique des revenus fonciers des SCPI nécessite une attention particulière lors de la déclaration de revenus. Considérez les avantages et inconvénients de chaque régime fiscal pour optimiser votre rendement net.
L’imposition des plus-values des SCPI
Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Calcul de la plus-value imposable
La plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des parts, en tenant compte des frais d’acquisition et des éventuels travaux.
- Le prix de vente correspond au montant de la cession, frais et commissions déduits.
- Le prix d’acquisition inclut le prix d’achat initial, les frais de notaire et les frais d’acquisition.
Des abattements pour durée de détention sont appliqués. Ils permettent de réduire la base imposable au fil des ans.
Taux d’imposition
Les plus-values sont imposées au taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.
Abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention sont les suivants :
- 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention
- 4 % pour la 22e année
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % pour la 22e année
- 9 % par an au-delà de la 22e année
Après 22 ans, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération est totale après 30 ans de détention.
Les spécificités fiscales des SCPI étrangères et en assurance-vie
SCPI étrangères
Les SCPI investissant à l’étranger présentent des caractéristiques fiscales distinctes. Les revenus générés par ces SCPI sont soumis à la fiscalité du pays où se situe l’actif immobilier. Toutefois, les conventions fiscales internationales évitent la double imposition.
Exemple : si une SCPI investit dans un immeuble en Allemagne, les revenus fonciers seront imposés en Allemagne. En France, ces revenus seront généralement exonérés d’impôt, mais ils doivent être déclarés et peuvent augmenter le taux marginal d’imposition.
SCPI en assurance-vie
Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie présente des avantages fiscaux. Les gains générés par les SCPI ne sont pas taxés tant que les sommes restent bloquées dans le contrat. Ce mécanisme permet de différer l’imposition.
- Frais de gestion : les contrats d’assurance-vie appliquent généralement des frais de gestion annuels, allant de 0,5 % à 1 %.
- Fiscalité : lors d’un rachat partiel ou total du contrat, les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Les SCPI en assurance-vie bénéficient aussi d’une fiscalité avantageuse lors de la transmission. Les bénéficiaires du contrat peuvent profiter d’un abattement significatif sur les droits de succession, selon les modalités du contrat et la date des versements.